20190813 最近10年内资产价值上升，东京与大阪高级地段中古价格较新建时高
以出售所获得的利益为本钱，摸索下一个投资机会的时代来临了吗？
中古公寓大厦的价格高点徘徊。地价自从确定举办东京奥运与帕运以来，持续上升。决定举办之后，询问不动产市场的动向时，专家强势回应：「（截至奥运开幕为止的）未来7年是黄金时代」，而仿佛与此等回应相应一般，不动产价格持续上涨，目前则有达到顶端的感觉。距离东京奥运开幕只剩1年。当初，就预期从开幕2年前起，会有人获利了结，开始出售，进入价格调整的阶段。实际上，出售的人不少，但卖方与买方之间对于价格的看法，则持续停留在没有交集的状态。换言之，卖方相当强势，以致市场价格并没有崩跌的感觉。在安倍经济学开始推动前后购买的公寓大厦，资产价值则正在上升。
年初，不少专家说，不动产市场的关键在今年。去年为适温市况，而能维持这般适温，是因为举办东京奥运、橄榄球世界杯、推动大阪万国博览会等，抱持着危机感所做的各种应对措施奏效的关系。
地价上升的最大因素在于内需。政府虽然订下6000万人次访日的目标，可是由于日韩关系恶化，导致韩国访客减少。韩国访客的人数，向来与中国、台湾访客相提并论，如今减少，自然会有些质疑的声浪。不过，也有不少专家认为，此影响相当轻微。因为本来韩国的市场规模，跟美国、中国、欧洲比起来较小，因此日韩关系不顺，对于日本经济的影响，可以从其他国家的交易补足。
不动产业界亦然，饭店或商业设施的领域，虽然暂时会受到韩国访日人数减少的影响，但尚不至于走到经济恶化，会动摇不动产市场的程度。外来需求持续增加，依照修订的入境管理法，预估前来日本生活的外国人会因而增加。政府虽然表示，修订的入境管理法并非移民政策，但日本逐渐成为移民大国亦属实情。今后外来需求较强的地点，不动产市场也可能因而获益。由于适温的市况，是以股价或汇率、利息的行情高低为基础，因此外国经济的冲击，若涉及这些的话，企业收益会受到影响。
首都圈连续3年，中古成交件数比新建高
其中，就分售型公寓大厦市场而言，以东京都心部还有其周边、横滨川崎地区为中心，新建价格已经超过迷你泡沫时的高点，中古公寓大厦的价格，也跟着水涨船高。 2014年完工的虎之门Hills Residential、还有Park Court赤坂桧町The Tower（2018年竣工）等都心部的公寓大厦，平均每坪单价已达1000万日圆。
根据东日本不动产流通机构（东日本REINS）指称，第1季（4~6月）的中古公寓大厦成交件数，创下REINS成立以来的最高纪录，截至2018年为止，连续3年，中古公寓大厦成交件数，较新建销售数量多。
依据Recruit居住公司出品之《想居住的地区》特别篇「2020东京奥运时，可能受欢迎的地区排行」的统计，排行第1名的是距离奥运会场与选手村等都很近的丰洲，第2名是品川，第3名是东京，以下到第10名则分别是涩谷、新宿、浅草、月岛、银座、胜哄、以及同分并列的田町与代代木。
品川与田町，由于方便前往羽田机场、以及位处于预定2027年开业的Linear中央新干线首站等，因此人气窜高。月岛或胜哄则陆续开发1000户等级的大规模公寓大厦及摩天大楼。
收益不动产市场吹起逆风，上班族的不动产投资，于融资时的头款达3成以上，甚至依其属性，要求到5成以上的案例也不少，而冷眼旁观此现象之余，有人出售获利了结，也有人按兵不动持盈保泰。尤其雷曼事件导致不动产价格急跌之后，购买不动产的人，资产价格可是大幅增值。
不动产服务公司东京KANTEI，针对首都圈10年屋龄的分售型公寓大厦价格水准，进行调查，调查结果也是如此。价格水准超过迷你泡沫期的高点，逼近1990年代泡沫巅峰期的8~9成水准。 2012年以来的价格变动率，东京都、神奈川县、千叶县超过30%，埼玉县亦超过20%。人口流入，相对来说，租金水准较高，基于投资目的而购买公寓大厦的案例，也推高了价格。
以都心高级地段为首，东京火车站周边的办公地区附近，从城东到湾岸地区的公寓大厦价格持续上升，2018年时，转售价值最高的地区，则为原宿。从新建分售迄今经过10年的中古公寓大厦，价格比新建时还要高7成以上。第2名是横滨高速铁路港未来站周边，价格上涨155.2%，达5成以上。第3名是东京Metro南北线溜池山王站周边，价格上涨也达4成以上。接着，上升比率前10名，则依序是半藏门、淡路町、大崎、麻布十番、神谷町、九段下、明治神宫，这些地方的价格上升比率，也都有3成以上。
第一名的原宿，新建时的每坪单价平均为418万日圆，乃是与地点相符的高价，如今则跳涨到725万日圆。港未来也从226万日圆涨到351万日圆，溜池山王则从418万日圆涨到596万日圆。这些地方的共通点在于，从最近的车站出发，都在徒步可以抵达的范围内，如此具有极佳条件的高级规格还有摩天大楼，将全体的资产价值推高。在价格高涨的局面下，这些地方的资产价值更容易增值，令人印象深刻。
Recruit的奥运时可能受欢迎地区排行第1名的丰洲，也在上升比率排行的第19名。丰洲的10年屋龄公寓大厦，价格比新建分售时要上涨25%左右。同样位处东京湾岸地区的辰巳（第28名）也上升了22%。除了都营浅草线的本所吾妻桥（第17名=125.6%）、东京Metro日比谷线的人形町（第20名=124.1%）、以及其他观光需求强烈的地区之外，荒川区的日暮里（第29名），还有赤度小学前（第30位），也都上升了2成左右。在公告地价方面，从都心部到东京城北、城东的上升比率较高，而这些地区的公寓大厦价值也随之持续上升。
分售型公寓大厦一般出租时，租金水准依然稳固。参酌东京KANTEI6月份的调查，东京23区每1㎡的租金水准为3469日圆（比上个月上升0.1%），虽然只是些微上升，不过依旧创下迄今的最高价格。
近畿圈的再出售价格也都在获利状态
走势稳固的，并不限于容易受惠于东京奥运的首都圈而已。近畿圈的再出售价格也向上攀升。阪神地区的住宅用地，向来人气很旺，而车站周边的资产价值，并没有大幅减少。芦屋和津本山等上涨100%的车站，也有很多，而JR环状线的大阪地区，涨幅也丝毫不逊色于原宿，价格比起10年前新建分售时，上涨7成以上。
2013年以来，价格持续高涨，受此影响，国内外富裕阶层的第二户需求浮现，京都市中心跟大阪市中心部（接近工作职场的住宅区，同时兼具实际需要与投资两种需求）的价格显著上升。转售价格达100%以上的车站，主要分布于京阪神地区。大阪市中心，则由于梅田北区进行大规模再开发，因此商业设施还有办公室等陆续落成，转售价格也相对较高。
大阪市6月之租金为2747日圆（比上个月下跌0.4%），虽然下跌，不过这3个月并没有显著变化，若排除屋龄超过30年的物件，则租金水准甚至有提升的倾向。
尤其大阪2025年要举办万国博览会，一方面，这是继奥运之后，值得瞩目的大事，另一方面，不少人指出，由于市场规模比起东京要来得小，因此投资金过剩还有投资期待集中，亦可能引发物件价格因而泡沫化的苦果。
无论首都圈还是近畿圈，共通之处在于，距离都心部越远，资产价值就越少。不过，即使是郊外地带，若在转运站或交接点之类的重要车站，有特急或快车的停靠点，则进出都心方便，资产价值减少的幅度就会降低。反之，不符合这些条件的地区，就无法享受到地价上升带来的利益，屋龄10年的公寓大厦，资产价值比起新建时下跌2~3成，甚至一半左右，就是其特征。
由信义房屋转发及提供
20190423 地价上涨，影响扩及地方县市
日本似乎持续吸引投资金流入，特别是在大城市地区。这种情况可从3月下旬日本国土交通省公布的地价公告中看出。尽管是截至今年1月1日为止的地价，但全国所有用途土地的平均值和商业用地，已经连续四年上涨，住宅区也持续两年上涨。
调查目标为全国26,000个地点。并未局限于东京和大阪等大城市，札幌、仙台、广岛、福冈这4个地方县市，所有用途土地的平均值也有5.9％，商业用地则是9.4％，两者皆大幅上升。即使是在三大都市区以外的地方都市住宅用地，也在时隔27年以来，首次转为上升，商业用地也扩大了上升幅度，连续二年上涨。这些皆显示出访日游客的入境需求，成为带动房市的助力。
外资寻找适合物件的意愿仍良好
东京地区的上涨幅度虽然缩小，但地价仍然走强
随着访日游客的增加，店面和饭店需求高涨，带动了地价的上扬。全日本地价最高的地方，是在东京银座的「山野乐器银座总店」，已经连续13年居冠。每1㎡高达5,720万日元（上涨3.1％），创下地价公告的最高价值记录。可以明显看出，由于访日游客增加，使得饭店和旅馆等住宿设施、商店的需求不断升高，也在全国各地带动不动产需求量的成长。
然而，在东京区域方面，以热门地段为主的交易价格，似乎已涨至极限，人们越来越担心，在东京奥运和残障奥运之后，不动产的价格可能会下降。东京都心的5个区域内（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区），新建公寓大厦的每坪平均单价，已经高达500万日元。
不少意见指出：「当前的不动产仲介市场状况严峻，尤其是在银行非法融资问题等背景之下，投资用的公寓大厦和实际需求用途的签约情况不如预期。」（银行系的仲介）。此外，在都心3个区域（千代田区、中央区、港区），饭店用地交易案例增加，公寓大厦用的地价水准已经涨至令人难以出手的程度。用于收益型不动产用地的交易量，仍然表现活跃。
基于这个因素，无论是新建或中古的公寓大厦需求，皆从市中心移至周边区域，以东京区域的住宅用地上升率前10名来看，北区、荒川区、足立区等区域也进入排行榜，显示人们转往寻找较为低价的区域。在城北和城东等住商混合区域，由于前往市中心的交通便利，但相对价格较低，因此，需求幅度正在扩大。
例如，在江东区住吉周边，就出现公寓大厦的开发热潮。不但与地下铁直接连通，而且交通便利，前往大手町只需约10分钟，前往新宿也只需约20分钟，再加上令人期待的东京地下铁有乐町线延伸事业「丰洲～住吉间」（8号线）。丰洲～住吉间的计划，是在住吉站（半藏门线和都营地下铁线）与东阳町站（东西线）之间、以及东阳町和丰洲站（有乐町线）之间，分别建立一个新站。路线延长约5.2km。距离住吉站约步行10分钟路程的区域内，陆续推出了分售型和出租型的公寓大厦开发案件。
商业用地也表现出同样的趋势，除了涩谷区以外，东京23个区域的地价涨幅正在扩大。高度的上涨率，也波及至台东区、江东区、荒川区、北区等周边区域，东京地区商业用地的上涨率前3名，都位于浅草区。
虽然在零售案件之间（个人之间），呈现交易谨慎的状况，但是法人之间的不动产交易，则是相当热络。虽然外资企业的不动产投资金额，在去年下半年陷入停滞，但「这是因为商品短缺，换句话说，就是缺乏受到赏识的物件，让人无法出手购买，但是投资意愿仍然强烈」（海外智库）。海外企业已将目标从东京扩展到地方都市，大阪、福冈、京都、北海道、福冈、冲绳的投资金流入情形，尤其明显。
对于福冈和冲绳备感兴趣的亚洲富裕阶层
透过重新开发和整顿基础建设，提升便利性
大阪的心斋桥地区，每1㎡的地价为1,980万日元（上涨25.3％），守住去年被梅田取代的大阪地区冠军宝座。由于外国游客增加，带动了药妆店等商店在此开店的意愿，也推动土地价值上升。心斋桥和难波地区的店面与饭店需求强劲，在大阪中央区等地区，呈现高度的上涨率。大阪地区上涨率最高的是，位于大阪中央区日本桥1丁目的拱廊商店街「千成屋」（上涨44.4％），在全日本的上升率之中排名第二。包括这个地方在内，大阪市内总共有4个地点进入排行榜。
有别于东京，在大阪地区，分售型的公寓大厦供应数量也在增加，签约率超过被视为景气好坏分界线的70％。特别是在大阪市内的摩天公寓大楼销售量，带动了整个市场。然而，未来的销售价格仍将逐渐上涨，越来越多相关人士认为，日后将会出现与东京相同的现象。
在已经成为世界主要旅游目的地的京都市商业区，上涨幅度扩大到13.4％。其中又以观光需求旺盛的东山区、下京区、南区、中京区等特别高。在五条乐园，可以看到许多对于古老红灯区罕见建筑物感兴趣的外国人和日本国内年轻人造访，相当热闹。在此契机之下，开始出现由基础做起的振兴计划。
根据地价的官方公告，北海道俱知安町在住宅用地和商业用地两者的上涨幅度，已经连续两年位居全国第一。这里涌入了来自澳洲和香港的大批滑雪客。而在冲绳地区，也掀起来自日本国内的移居热潮、以及热络的访日外国游客需求。
在冲绳地区，以国际通为中心，人们对于店面和饭店等商业用不动产的投资需求强劲，商业用地（上涨17.5％）已连续6年创下历史新高。而住宅用地也上涨10.6％，市中心区域则展开了土地区分整顿事业，改善了公共设施和商业设施集中地区的居住环境，公寓大厦和独栋式住宅皆出现强烈的需求。
大型不动产业者指出，分售型公寓大厦价格，目前每坪单价大约是220万日元左右，达到了5年前的大约2倍之多。 「越来越多的香港富裕阶层，比起北海道，更想考虑购买冲绳地区的公寓大厦。最近，也对于在冲绳海边潜水感到兴趣」（大型不动产业者）。此外，今年夏天延长冲绳都市单轨电车（YuiRail）的路线之后，将增加便利性。
福冈县博多站周围的地价强劲。透过天神Big Bang计划，在国家战略特区放宽管制，来促进30栋建筑的重建，使得天神地区的地价呈现大幅上涨率。福冈市的住宅用地已上涨5.3％（去年为4.3％），商业用地则上涨12.3％（去年为10.6％），两者皆有上升。
在人口增加的背景之下，福冈地区的住宅需求旺盛，对于市中心和容易进入市中心的地区，公寓大厦用地的需求紧迫，中央区、东区、南区的地价高涨。天神和赤坂地区，陆续推出分售型公寓大厦的开发案件。从天神站起算第4站的西新站，也有大型不动产业者正在开发40层楼高的摩天公寓大楼（总户数306户），预计将出现九州第一个破亿日元物件。
全球货币紧缩政策已经消退，低利率政策仍在持续，寻找投资标的物的国内外资金，已逐渐波及到日本的地方都市区域。
由信义房屋转发及提供
20190130 从春节到春假 赴日赏屋热潮一波波，发展前景利多 东京、大阪房市烧烫烫
农历春节假期即将来临，以往连假也是赴日赏屋的旺季，带看组数最高可达平日的2倍，日本信义社长何伟宏观察，2018年东京都与大阪市的不动产交易热络，加上今年十月消费税将调升至10%，明年举办的东京奥运亦进入倒数阶段，显见日本政府经济策略调整、投资开发案及国际赛事举办，都将驱使观望中的客户付诸行动，预期这波赴日赏屋热潮可望搭着接下来的樱花季延续至春假。
根据日本政府观光局统计，去年赴日旅游的台湾旅客高达480万人次，显见国人对日本的热爱，今年农历春节假期长达九天，日本信义累积九年的观察分析，连续假期也是赴日赏屋的旺季，以东京、大阪及京都为主要范围，而近期神户地区也颇受欢迎；以往连假期间的带看组数最高可达平日的2倍，延续去年带看客户组数年度增幅达5%的热度，预估春节假期将会是今年首波看屋高峰。
赏樱可说是日本的全民运动，根据日本气象株式会社预测2019年樱前线，东京将提早自三月中下旬进入花期，尽管冬天寒意尚未完全褪去，但准备赴日赏樱的旅人早已蠢蠢欲动，何伟宏表示，目前已有许多客户纷纷表达，天气再冷也要赏樱，并赴日预约看屋，预期赴日赏屋热潮可望延续至春假。
赴日赏屋的热潮连续几年不断，就是因为对日本房市发展抱有期待，根据日本不动产经济研究所针对2018年度新筑物件成交价格统计，东京都23区新筑物件平均售价为7,142万日圆(约新台币2,035万元)、平均每坪单价376万日圆(约新台币107万元)，较前年微幅上升，至于全年累积签约率则为79.5%；大阪市的房价相对亲民，新筑物件每户平均售价为3,552万日圆(约新台币1,012万元)、平均每坪单价为255万日圆(约新台币72.6万元)，全年累积签约率更高达90.6%，足见两大都市圈的不动产交易皆相当热络，房屋买卖需求强劲。
东京奥运的举办已进入倒数、大阪将于今年6月举行G20高峰会以及2025年世界博览会，这些大规模的国际盛事吸引人潮、也带来钱潮，都是促进日本经济持续活络的动力，也是全球投资人看好日本不动产市场的原因之一。何伟宏指出，包括在东京及大阪都有大型开发案持续进行、日本政府的货币宽松政策、负利率环境等，都是带动日本不动产投资继续升温的因素，而今年十月日本消费税将调升至10%，也驱使正在观望的客户提早付诸行动。
由于日本政府在政策与税率上对外国投资人并无特别限制，且法规透明、市场制度健全，出现买卖纠纷的机率较低，让投资人相对安心，也是台湾客户选择赴日置产的主因。何伟宏提醒，海外不动产交易首重安全，慎选值得信任的仲介公司就是最重要的第一步，日本信义定期在台湾举办日本购屋说明会，就是要协助客户事前对赴日置产的流程、规定、市场状况建立基本且正确的观念，确认需求后再亲自到日本看屋，才是安全的海外投资置产之道。
由信义房屋转发及提供
20180925 因为访日旅游观光的推动，日本土地价格27年来内首次上涨
日本的土地平均价格比去年上涨0.1％，结束了连续26年的下跌。根据国土交通省（MLIT）2018年的标准地价（基准地価，Kijun Chika）调查，这是自泡沫经济崩坏以来的第一次正增长。日本全国土地价格的主要增长动力是访日旅游热潮，推动了旅馆、酒店和商店的建设。 7月1日的调查结果表示日本全国约21,675个调查点，涵盖了日本全国各地所有类型的土地。调查地点包括了城市地区和位于城市规划区外的3,500个发展和价格上涨的可能性很小的地点。
以下是今年调查的主要内容。
住宅地价总结
日本全国的平均住宅地价下跌0.3％，主要是因为车站周围的住房需求稳定，降幅有所下降。在东京、名古屋和大阪的地下铁周围，住宅地价连续第四年上涨0.7％，大阪市中心地区地价三年来一直持平，终于在本年度调查中微升0.1％。日本的四大城市（东京、大阪、名古屋和福冈），住宅地价平均了上涨3.9％。不过，要留意的是，今年6月份大阪北部大地震的影响，并没有反映在本次调查中。受当地经济的大力支持，冲绳的住宅地价增幅最高（4.0％）。日本东北秋田县的商业和住宅地价分别下跌2.6％和2.4％。
最昂贵的商业用地
位于东京银座购物区的明治屋银座（Meidi-ya Ginza）大楼，连续13年在调查中位列地价最高。价格达到每平方米4190万日元，超越了前一年的3890万日元。以下是四个主要都会地区的详细内容。
东京首都圈
在东京首都圈，有2,098地点的地价上涨，总体增长率为1.8％（商业和住宅用地），而去年的增长率为1.3％。商业用地价格上涨4.0％，拉高了整体平均水平。
东京住宅
与商业地段的强劲增长相比，东京首都圈的住宅地价上涨仅为1.0％。 23区上涨4.3％。 荒川区东北部的增长尤其快速。这是因为2015年JR上野东京线的开通，改善了该地区交通便利性。荒川区西日暮里站附近地区的地价增长率是东京首都圈内所有住宅用地内最高的。 川崎市住宅用地地价增长1.7％，埼玉县住宅用地价格同比增长1.6％。
东京商业区
接下来看看东京首都圈的商业地价，23区的地价价上涨了7.2％。增长率在5％或以上的地区包括有：东京市中心的千代田区和中央区以及北部地区的墨田区、板桥区和足立区等。东京中部西部的城市，如府中市、日野市和稻城市也出现大幅度的增长。
大阪关西地区
住宅地区
在大阪的住宅用地价格调查比去年增长0.2％，这是十年来的首次增长。新建案的土地开发需求不仅出现在大阪市中心，在大阪北部和堺市也出现了强劲的需求。在京都府，住宅地价2017年过去十年年年下降，直到2018年才持平。这是由于京都人口迅速减少的地区（如北部）地价持续下跌，但为了满足访日观光客的住宿需求，京都市中心的土地需求有大幅增长。 兵库县的住宅地价下跌1.1％，但神户市上涨0.5％。位于大阪和神户之间的住宅用地需求增长，但兵库县北部的需求则持续下降。
商业地区
京都府的商业用地价格在2018年上涨了7.5％，比2017年的5.7％增长许多。由于入境旅游需求大幅增加，京都府连续两年带动了全国范围内商业用地价格增长。在京都市，八坂神社附近的东山区的商业用地价格同比跃升了29.2％。这是今年调查中，京都市里增长最快的商业用地。在中京区和东山区适合开发为旅馆的商业用地供应量紧缩，而在下京区（JR京都站所在地）和上京区，开发商则倾向建设share house（合租公寓）。在大阪地区，商业用地价格上涨5.7％，超过去年5.0％的增长率。大阪南部（难波/心斋桥附近）的商业地价特别高，入境游客涌入这个人气购物娱乐区。商业建筑「CROESUS心斎桥（Croesus Shinsaibashi）」在今年的调查中，以每平方米1,680万日元的最高商业用地价格成交。
名古屋地区
名古屋的住宅地价上涨0.8％，名古屋市上涨1.6％。适合开发投资型公寓的土地需求高涨。在名古屋市外，长久手市和日进市也出现了大幅的增长，分别为3.9％和2.9％。除此之外，在丰田市（丰田汽车公司总部所在地）和以汽车产业集中的西川地区，对小家庭住宅的需求也有增长。
福冈地区
福冈地区商业用地价格继续大幅上涨，2018年增长11.1％，自2007年雷曼危机最高价格上涨15.2％以来的最高增长率。旅馆酒店和商业设施的需求不仅在福冈市中心，而且在福冈市东部地区也有需求。在博多区（JR博多站所在地），由于面临外国游客的住宿短缺问题，商业用地的需求持续增长。博多区的商业用地价格上涨了15.2％，超越了去年14.4％的增长率。商业投资反过来推动了福冈对住宅用地的需求，对市中心社区的公寓需求尤其高。在福冈地区大野市周边的车站沿线上的住宅用地增长率最高。在北九州，住宅地价在2018年增长了0.1％，这是该市20年来首次实现正增长，许多投资者认为北九州市的投资报酬率已经开始超越福冈市。
资料来源：每日新闻、日经新闻电子版（2018年9月18日）和2018年国土交通省地价调查（日文）
封面照片：iStock
20180717 日本经济持续升温 不动产市场发展看好
近年日本在安倍经济以成长取代撙节的前提下，除了东京的各项开发案已延伸到2020年奥运之后、2021年「世界名将运动会」(WORLD MASTERS GAMES 2021 KANSAI)也已确定在关西举办、东京迪士尼度假区的第三个园区「迪士尼天空」(Disney Sky) 预计于2022年第二季完工，整个日本都充满蓄势待发的动能。
外加大阪已开始积极申办睽违达55年的2025年世界博览会，全球投资人即快速地因日本走出泡沫而陆续将目光焦点移回东亚，包括挪威政府年金基金、新加坡政府基金等皆选择投资首都圈的不动产，便是看准日本未来的经济发展潜力以及不动产市场规模及稳定的报酬。
若从统计数据来看，日本国内生产毛额(GDP)连续8季正成长，新出炉的2017年公示地价亦显示，日本全国平均地价连续2年上涨。另一份日本不动产调查机构东京KANTEI于今(2018)年初发布2017年度调查资料也显示出，以权状面积70平方公尺(约20.1坪)的中古物件平均价格为例，东京23区的平均价格为5,319万日圆，已连续五年上涨，与2009年相较，增加幅度达30%；大阪市2017年的平均价格为2,851万日圆，较2009年上涨亦将近30%。
日本信义社长何伟宏表示，国人赴日置产最在意的前五项要素分别是「地点、物件价格、投资报酬率、租赁管理及交易安全」，以日本来说，东京及大阪等一级都市都是日本海内外投资人的首选。而日本信义自2009年成立以来，便以东京都心为经营重点，并于2016年正式于大阪设立支店，将服务范围扩展到大阪都心区及京都的上、中、下京区，日本信义的服务据点设立也代表着这些区域的物件「二高一多」：指名度高、人口密度高且开发计画多，极富发展潜力。
何伟宏补充说，坊间常有一种以偏概全的误导说法，单单指出到日本置产可能因汇率产生亏损，而不计算包括地价与房价增幅、租金收入…等收益项目亦有欠公允。不过，日本信义也从这次的调查中发现，消费者对于汇率变化的关注度并不像其他项目来的高，越来越多人理解到汇率起伏是巿场现象无法预测，也不尽然代表亏损。日本信义历经2009~2011年日圆汇率由低攀向高点，而后因货币宽松政策日圆汇率逐步走低等各种巿况，服务人员亦具有丰富实务经验，除提醒客户汇率风险无法预测，也会与客户分享在不同汇率情况下资金运用方式，例如在日本的台系银行贷款，或可自行衡量运用银行贷款平衡汇率风险。
何伟宏表示，以日本信义客户来说，赴日购买不动产使用贷款或全部现金购买约各占一半，但从持有已超过五年的第一批进场客户来看，卖出比例很低，日本房市趋势仍处上升波，购买房地产仍建议长期持有，并以租金收益或未来增值性的个别需求而考量。
20180305 东京湾港区小豪宅 海外置产新亮点
(转载自2018/03/04经济日报报导)
东京再过二年多就要迎接奥运到来，除了奥运场馆建设，东京各区再开发案也陆续进行中，甚至延伸到奥运之后，邻近东京湾的港区，不仅在23区中豪宅比例最高，也是再开发成功的代表区域之一，港区近十多年来完成数个知名大型再开发案，如六本木之丘、东京中城、赤坂Sacas、虎之门之丘等，为当地带来观光与消费人潮，也为地区发展注入新活力。
日本信义业务统括室部长李旭镇指出，港区另一个值得关注的重点，便是被指定为亚洲总部特区(Asia Headquarter)基地之一的品川车站与田町车站周边。品川车站是磁浮新干线的始发点，加上原本就是前往关西的新干线及羽田、成田两大机场的重要转乘站，未来交通枢纽的地位势必更加提高。
而田町车站附近的再开发规划则是作为外国企业进驻的主要据点，其中包括办公大楼、商场及住宅等的大规模复合式设施，预估在2020年前可望吸引超过500家以上国际企业进驻。
预计在2020年春天启用的JR山手线新站，就位于品川车站和田町车站之间，新车站周边已出现饭店、住宅大楼等开发建案，预计将有八栋超高层大楼，完工后包括日本国内外企业进驻带来的劳动人口估计约可达10万人，庞大的商机与潜力不容忽视。
交通建设、商业开发都是带动房市发展关键，据了解，田町车站周边2017年推出新建物件平均每坪价格约360万日圆(约新台币97.2万元)，已较四年前新建物件行情增加超过15%。
再开发案的进行带来发展商机与消费人潮，住宅需求当然也提高，有知名建商以小豪宅概念推出新建案，主打一至二房格局，锁定单身贵族、上班族与小家庭，总价3,300万日圆起（约新台币891万元），在亿圆豪宅林立的港区确实是很难得，推出后便引起市场上的高度询问。
李旭镇分析指出，以海外置产的角度而言，无论是自住或投资，一~二房的物件都是日本市场主流，加上港区具有地段优势、资产价值高，从未来性来看则有再开发建设带来的发展潜力，很值得考虑。
20180226 春节赴日赏屋热络 日本信义房屋带看年增近一成
(转载自2018/02/18中时电子报报导)
农历春节是出国旅游的高峰，近年来因为海外置产风潮兴盛，利用春节出国旅游兼看屋也成为新选择，尤其邻近的日本更是热门。根据信义房屋旗下日本信义多年的观察，春节连假期间的带看组数几乎是一般日平均的2倍，而延续去(2017)年带看组数增加近10%、天天成交的热度，赴日看屋置产持续热络。
日本信义房屋业务统括室部长李旭镇表示，包括即将接近的东京奥运、经济成长乐观、再开发建设等，都是支撑日本房市稳健发展的要因，也因此吸引全球投资人的关注。其中，东京各区许多都市更新再开发案甚至延伸到奥运之后，作为一个持续进化的世界级大都会，2020年后的东京更值得期待。
以邻近东京湾的港区，不仅在23区中豪宅比例最高，也是再开发成功的代表区域，目前众所期待焦点则是被指定为亚洲总部特区(Asia Headquarter)基地之一的品川车站与田町车站周边。品川车站是磁浮新干线的始发点，加上原本就是前往关西的新干线及羽田、成田两大机场的重要转乘站，未来交通枢纽的地位势必更加提高。而田町车站附近规划作为外国企业进驻的主要据点，其中包括办公大楼、商场及住宅等的大规模复合式设施，预估在2020年前可望吸引超过500家以上国际企业进驻。
此外，预计在2020年春天启用的JR山手线新站，就位于品川车站和田町车站之间，新车站周边已出现饭店、住宅大楼等开发建案，预计将有8栋超高层大楼，完工后包括日本国内外企业进驻带来的劳动人口估计约可达10万人，庞大的商机与潜力不容忽视。
开发案的进行带来发展商机与消费人潮，住宅需求当然也提高，有知名建商以小豪宅概念推出新建案，主打1~2房格局，锁定单身贵族、上班族与小家庭，总价3,300万日圆起(约新台币891万元起)，在亿圆豪宅林立的港区确实是很难得，推出后便引起市场上的高度询问。李旭镇分析指出，以海外置产的角度而言，无论是自住或投资，1~2房的物件都是日本市场主流，加上港区具有地段优势、资产价值高，从未来性来看则有再开发建设带来的发展潜力，很值得考虑。
20161117 2016年度日本不动产市场之成果验证 其一：分售型公寓大厦新建案供应减弱，「消费税调涨政策的延期以及昂贵的销售价格成为枷锁」
再两个月即将进入2016年的尾声。今年在国内外发生了许多大事，如日本央行于2月开始实施负利率政策，消费税调涨政策则延到2年半后的2019年10月实施，英国决定脱离EU（欧盟）等等。日本央行将达成物价2%的目标时期延后至「2018年度左右」，只靠金融政策是无法解决通货紧缩的实态也清晰地浮上台面。为维持日圆贬值而实施的负利率政策完全没有发挥其功效，汇率原本在去年度还维持于1元美金兑换120日圆左右，但到了今年却迅速地攀升到1元美金兑换100~105日圆的水准。
另一方面，虽然以利率政策为主轴的金融缓和政策仍持续进行，但在各方企业资金需求减弱的情况下，银行等金融机构大量地向不动产企业供应资金进而导致地价上涨，特别是东京都心的不动产价格节节攀升。分售型公寓大厦的价格已来到了普通上班族无法购买的水准。接下来的两个月就要来回顾本年度的不动产市场。
赶在消费税调涨前的购买潮消失进而导致供应时机错乱
已收购的公寓大厦用地的未来动向值得注目
新成屋的供应急踩了刹车。这就是2016年新建分售型公寓大厦市场的特征。一般认为首都圈的一年供应量会停在3万户再多一点的区块。这可是与当初不动产经济研究所所做出的预测－「回归东京都心的居住潮将升起，2016年将会比去年度增加4.4%的4.3万户」相差甚远。 2015年度的首都圈可是有着4万449户（长谷工总合研究所）的供应量。
而在观察最近动向后可以发现，不动产经济研究所所提供的数据，8月份首都圈公寓大厦供应户数为1,966户，比较去年下跌了24.7%，同时已连续9个月低于前年同期。契约率部分则为66.6%，已连续3个月跌破判断销售状况分水岭的70%。虽然9月份与去年同月相比超过40.9%，供应户数为3,424户，是过去10个月以来首次超越去年同期，契约率也睽违了4个月后交出72.0%的成绩，再度重回70%区段的水准，但东京地区的契约率仍然无法突破70%。
而延期消费税调涨和高居不下的物件价格可能就是导致「新成屋供应没有进展」「卖不出去」这些情况的主因。
一般新成屋供应量之所以减少，可能是由于各大地产开发商先前预测将会伴随着消费税调涨而产生的购屋潮，而为此订定了新成屋的供应计划，但由于消费税调涨政策延期所以其步调被打乱。而因应消费税调涨所产生的购买潮充其量只是消化掉原来就存在的需求，关于此举是否能够带动各公司业绩方面，以中长期的视野来看答案可以说是否定的，但就2016年这一年来说，因应消费税调涨的购买潮应该是要能够带出正面效应的。但由于先买房已不会带来绝对性的好处，所以延后供应已毫无意义可言。
今后的公寓大厦价格只会继续水涨船高。这是因为地价上涨，再加上2020年东京奥运在即，人事成本和建材费用也因此居高不下。
只要普通上班族的薪资水准未获改善，即便是释出新成屋也只会供过于求，因此处于停步观望的现况。而一般企业也因原油价格下跌、中国经济发展放慢等国际因素，并非处于非常好的状态。
一般上班族的购买能力是在1坪240万日圆左右的水准，但大都会区的每坪价格落在300万日圆水准已是稀松平常之事。因此消费者的消费欲望肯定呈现负面成长。
即便如此，地产开发商却处于无法将已收购的建案用地放着不管的窘境之中。如果调整地价进入正轨的话，就有可能因为减值会计而交出亏损的成绩，因此也出现了不少慢慢释出新成屋供应的声音。
中古公寓大厦价格也达高峰 ，已通过促进住宅库存流通之法案
公寓大厦的价格不论是新成屋或者是中古屋都非常之昂贵。根据东京KANTEI资料显示，9月份东京首都圈的中古屋价格为3,530万日圆，已连续九个月呈现上升，而东京23区的价格为5,264万日圆，虽然比上个月下滑了0.3%，但却比去年高出了7.1%。东京都心六区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涉谷区）的价格则在7,200万日圆上下浮动。
东京KANTEI同时也于10月31日发表了以街镇为单位的中古公寓大厦市价统计。在以调查公示地价及基准地价的方式来进行地点数量调查后，发现2016年上半期（1月～6月）中市价最高的是1坪要价704.8万日圆的「港区元麻布」，位属绝对高价区块。第二名为「港区麻布永坂町」（677万日圆），第三名为「千代田区三番町」（592.2万日圆），第四名为「港区虎之门」（585.6万日圆），第五名则是「千代田区富士见」（574.7万日圆）。东京23区中的前50名当中，港区占17个名次，涉谷区占13个名次，千代田则占了11个名次。这样的结果突显出了品牌认知高的地区所拥有的优势。
由于公寓大厦及独栋住宅等新建住宅的价格是有增无减，所以这两三年将目标锁定于既有住宅，也就是所谓的中古屋的消费者增加中。根据不动产流通经营协会的调查，购买中古屋的前三名理由各为「因为此物件位于想居住的区域」（64.3%）、「价格合理」（54.7%）、「物件条件良好」（44.6%）。决定购买的顺序先是地段及合理的价格，再来才是房屋的品质。
由于2016年反映出了这样的趋势，因此政府也于5月通过修正不动产仲介法案（宅地建物取引业法），以促使物件状况检验之活用。物件状况检验结果必须做为重要事项说明给买方。这个做法的用意是在于让中古屋买卖程序能够更加地顺畅、安心及安全。
而建商则有义务向卖家与买家确认是否实施物件状况检验。实施物件状况检验后，建商则必须将其调查结果写入重要说明事项中向买方做说明。物件状况检验相关法规预计于公告后两年内实施。
全球都市综合实力排名第三名
东京「居住力」排名上升进而带领整体排名前进
在森纪念财团都市战略研究所所公布的「2016年全球都市综合实力排名」中，自调查以来连续8年排名第四的东京跃居第三名。东洋大学教授、庆应义塾大学名誉教授，同时也隶属于森纪念财团的竹中平藏所长对此表示，「虽然眼下来说宏观因素影响较大，但放宽核发外国人签证条件等，可以说是自主性行动所带来的成果，而日圆贬值也使外国观光客增加」。东京在用餐及购物部分也获得了高度评价，去年原本第六名的分类「观光客」今年则攀升到第五名。
在受访外国人对于东京的印象部分，东京虽有着代表着拥挤的「Crowded」形象，但同时也具备着井然有序「Organized」－效率与秩序兼并的都会形象，同时让人连想还有技术、现代等形象。
在这次的综合排名名次中值得注目的是「居住性」的攀升做出了不小的贡献。去年分类排名为第15名的「居住」今年则跃升到第6名。这是居住成本的租金及物件水准评分大幅上升，还有以人口为基准的杀人刑案数、灾害脆弱度等安心、安全观感以及上升的就业环境评分带动了名次的前进。
而租赁住宅的租金水准为每月租金1,920元美金，比较去年便宜了570元美金，租屋房源的取得变得较为容易，这部分也受到了青睐。但由于这部分是以2015年的汇率浮动所算出的结果，所以受到去年日币贬值因素极大的影响，如果统计采用了目前日币升值的汇率的话，则不一定可以获得相同的评价。这让人不禁开始好奇起明年的排名评价。
由信义房屋转发及提供
20161017 2016年基准地价：投资热钱流入，市中心地价似乎已达高峰「商业地段的银座、住宅地段的千代田区番町有泡沫化迹象」
在国土交通省9月下旬发表的2016年7月1日为止的基准地价中，全国商业地段较前年些微上涨0.005%，是9年来第一次上涨。其原因为访日观光客的增加来带动商业店面与旅馆的地价上涨。全国共有2万1675个调查地点，其中在东京圏内的商业地段调查地点中有约75%为上涨，其幅度为2.7%，至今已连续4年上涨。在负利率等因素的背景下，除了东京以外的中核都市也流入投资热钱。札幌、仙台、广岛、福冈这4个城市的商业地段的涨幅率为6.7%，远超越三大都市圏（东京、大阪、名古屋）的2.9%。随着市中心地价高涨，开始弥漫出已达高峰的气氛。
东京的住宅价格开始调整 因大型不动产公司与大楼租金支撑，持续强劲
东京23区的商业地段去年涨幅率超过4.0%，上涨到4.9%。仔细观察东京圏内的涨幅率可发现，前5名皆位于银座地区，其中涨幅率第1名（27.1%）的是银座6丁目的2250万日圆。涨幅率第2名（25%）的银座2丁目每平方米为3300万日圆是全国最高的基准价格。银座地区因为外国人观光客的增加带动了消费，除了品牌专卖店等免税店的接连开幕，再开发案也给了一把助力。而银座所位于的中央区整体也涨了10.4%，成为23区中涨幅率最高的区域。
东京圏的住宅地段也同样显现0.5%的小幅成长，已连续成长三年。而涨幅率前5名中的前3名为千代田区（六番町、三番町、二番町），第4名为目黑区自由之丘2丁目，第5名为千叶县木更津市。千代田区番町强势占了前3名，其中第1名的千代田区六番町6丁目的涨幅率为11.3%，每平方米为363万日圆。千代田区三番町9丁目为265万日圆（上涨11.3%），由于涨幅率仅低于第1名万分之几，故几乎是与第1名持相同涨幅率。由于全国的雇用环境改善、住宅贷款减税等政策为住宅需求带来支撑，就整体上来说，住宅地价的底部支撑强劲。
目前为了迎接2020年东京奥运与解决访日外国人增加所造成的旅馆客房不足问题，商业地段正不断地进行开发，而办公大楼的空屋率也大致呈现下降的趋势。故可以看出热钱明显涌入市中心。根据国土交通省表示，部分区域的租金行情已有改善，整体来说可以观察到商业地区的收益性提高。
但另一方面也有不少意见指出，目前市中心房地产市场弥漫出已达高峰的气氛，「商业不动产有过热的感觉」。例如在港区六本木与品川区大崎区域办公大楼每坪租金已达4万日圆。国内证券有见解指出：「价格、租金都已经到达天花板了。虽然警戒程度依区域而不同，但到明年春天国土交通省发布公告地价前的四个月内价格调整转强的机会应该不大。而且大型不动产公司在办公室租金行情上态度也还很强硬。但是若把时间拉到半年甚至一年以后，就有可能会看到价格调整的局面了。」
住宅市场上已经出现了这样的征兆。住宅市场比商用不动产更早一步进入高峰，东京23区的中古住宅大楼价格已经进入了价格调整局面。根据东京KANTEI所公布的8月份数据，价格是与上个月持平的5279万日圆。东京都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷）则为7203万日圆，相较于7月微涨0.3%。
心斋桥、难波、大阪需求旺盛 中古住宅大楼市场呈价格上扬局面
大阪圏的商业地段中，大阪市上涨8.0%，远远超过去年6.1%的涨幅率。其原因与东京相同，因市中心的外国人观光客增加，带动店面、饭店的需求提升。特别是心斋桥、难波、日本桥一带的店面、饭店需求旺盛。又因为最近几乎没有新的办公室供给，办公室空屋率也正在下降，故投资需求稳健。而高楼层住宅大楼建筑用地等需求也反映在住宅大楼用地上。
最高价格的地段是位于2013年在大阪车站前开幕的大型商业大楼「GRAND FRONT OSAKA」，其价格为每平方米1320万日圆，连续3年蝉联大阪府地王。而大阪圏内涨幅率最高的地段是心斋桥地区的大阪市中央区南船场3丁目的28.9%，其每平方米的价格为535万日圆。
京都市的商业地段上涨6.5%，自前年起已上涨3.8%。京都市的11个区也全部上涨。随着来自国内外的观光客增加，支撑起住宿与消费需求。除了饭店几乎客满外，下京区的四条通的步道拓宽工程的完成也提升了中心商业地区的繁华。
而住宅地区的住宅大楼比透天厝还来得受欢迎，对于通往市中心之交通便利区域的需要带动了地价上涨。大阪市与神戸市的涨幅为0.5%、京都市为0.6%，呈现稳定上扬的趋势。其中大阪市大幅上涨区域有福岛区的3.9%、浪速区的3.7%、北区的4.3%。除了分让住宅以外，投资用住宅大楼（租赁）的需求也带动了上涨幅度。兵库滩区虽已大幅上涨了3.3%，但受住宅大楼、透天厝需求与东海道本线摩耶车站开站所带来的住宅需求影响，故仍持续上涨。
与东京不同的地方为大阪的中古住宅大楼价格仍看不到进入调整局面的迹象。根据东京KANTEI的8月价格调查，大阪市中心6区（福岛、西、天王寺、浪速、北、中央）最近３个月与１年前的做比较，每月约上涨了19%。大阪市为2888万日圆（上涨0.9%），已经连续上涨20个月。与1年前相比，大阪市6～8月的3个月皆维持21%以上的涨幅率。由此可见中古住宅大楼价格呈现西高东低的趋势。
由信义房屋转发及提供
20160518 追寻关西市场的潜力 大阪梅田将成为关西经济圈的原动力
日本因访日外国观光客的到来而变得更加热闹了。不仅是东京，北自北海道，南至九州、冲绳等拥有主要观光景点的地区都涌入了人潮。而在这之中，又以拥有多数世界级观光景点的关西圈备受瞩目。海外投资客的不动产投资需求也由东京扩展到以大阪为中心的关西区域。这一次我们试着针对大阪的都市潜在性成长程度做出了概况分析。
外国客行销效果促使都市活性化 地价、租金上升幅度徐缓增加中
2020 年东京奥林匹克运动会举办在即，如果能多加利用奥运效果，不仅东京，连关西圈也能从中受惠。由外国人的角度来看，东京和大阪、京都的距离并不算遥远。我们可以期待外国观光客在奥运观赛之余，顺道造访京都、大阪等观光景点，因此一般认为关西圈的观光需求将会成长。而京都与大阪各自的观光需求本来就已经非常地显著。
在这样的情况下，在观察国土交通省于今年春季所发表的公告地价（以1 月1日为时间点）后，可以发现大阪府商业用地部分已连续三年呈现上涨。而地价上涨率之冠为大阪市中央区心斋桥筋2 丁目，比较去年呈现了45.1%的涨幅。这正反映了外国客行销所带来的外国观光人潮，进而带动了当地店面需求的效果。
上述的情况同时也能在其他价格指数中获得证实。根据一般财团法人日本不动产研究所公布的「都市地价指数」，2014 年3 月的调查报告中显示，大阪府在阔别6 年后价格指数呈现上升，且涨幅持续扩大。
而在日本不动产研究所于4 月20 日公布的最新商办租金预测中，大阪商业区由于在2018 年前的新供给较少，所以租金涨幅被预测约为4%左右，到了2019 年以后将会出现大量供给，因此租金涨幅估计将会暂缓。同时2019 年的空置率将因微幅增加的新供给而呈现持平，租金部分则预估会有近2%的涨幅。 2020 年部分则估计有约莫1～2%的微幅上涨。
2013 年落成的『GRAND FRONT 大阪』商办租金成交行情一般被预估落在2 万～2 万5 千日圆左右，本大楼所在的北区空置率也慢慢地降低中。但是在淀屋桥、本町所在的中央区以及西区（肥后桥、四桥等）等区，由于出现租户搬迁至新落成的商办大楼的趋势，因此产生了二次空置，租金也呈现下跌。承租方对于商办物件的筛选越渐明显。大阪商业地区的商办新供给量在2016 年为0，但接下来直到2019 年的这三年内，预定将逐年出现5.5 万坪、3 万坪、7.5 万坪的供给量。
期待与东京一样的集中聚焦效果 改善核心分散化的现况，导向成长
在进行各式各样的调查后，发现关西圈在未来地区差异化的情况将会持续扩大。大阪车站前的整顿工程即将启动，以中长期来看，商业区将会集中到大阪车站前区域。
一直以来，不少人认为关西经济圈的问题在于，大阪市、神户市及京都市三个都市分散了业务核心，以致业务集聚效果无法得以呈现。但由于京都都市活化较为迟缓，也因此相对强化了集中于大阪市的现象。实际上，目前公寓大楼的供给集中于大阪市中心以及交通便利性较高的区域，销售上也以与市中心连结良好的区域的销售状况为佳，呈现正向成长。
大阪的业务核心虽分散于梅田及难波两区，但以都更状况就能清楚了解到，大阪的集中化现象明显落在梅田一带。大阪的商务市场量较东京小。大阪在商务市场量被局限的情况下，却一直以拥有梅田、难波两个业务核心的状态，在关西经济圈（大阪、神户、京都）中与其他两个都市相互抗衡。瑞穗证券市场情报战略部的高级研究员石泽卓志先生表示：「如果关西经济圈也产生了如同东京圈一样的集中聚焦现象，关西经济圈也能够发挥集聚效果。」他指出了梅田的集中聚焦现象将成为关西经济圈的原动力。以往关西经济圈总以神户为领头羊，神户的都市经营成果甚至让他被比喻为「神户株式会社」。而近年来逐渐浮上台面的梅田集中聚焦现像背后，神户在阪神大地震所受到的影响或许也是无法否认的原因之一。
这边补充一个题外话，梅田的集中聚焦现象并不太受到关西经济圈的商业人士的欢迎。大阪地区较有历史的企业大多集中在南部地区，而梅田则以新进入关西的企业为主，较有初来乍到的形象。这也让老企业对于往梅田发展抱持着进退两难的复杂情绪。
另一方面在京都府的部分，这一次的公告地价整个京都府整体比去年上涨，是睽违八年后的正向成长。商业用地部分上涨3.2%，为连续三年的正向成长。这是因为外国观光客等的需求所带来的结果。特别是京都市地区上涨了5.0%，中京区等中心五区上涨了6.3%。京都府有著作为世界知名观光景点的强项，并持续吸引国内外观光客的造访。
但是，京都古都的条件也增加了此地都市开发事业的难度。商办大楼新建案的开发及供给较为困难。此外，也有些看法认为，即使有了新商办供给，招租上也非易事。这是因为京都本身有着许多历史古迹，官方与民间也都一致倾向重视保护历史，因此也较无发展新集聚产业的构想。
在住宅市场部分，对于京都的适居性则有各式各样的评价。比方说，以观光目的造访京都固然不错，但是要将京都做为定居场所来做考量的话，则必须受限于许多限制和束缚，因此也有些人认为京都并不能够被称为易于居住的城市。
珍惜使用古老资源的方针并没有错。比起朝着具备着居住、办公、商业设施，娱乐性一应具全的经济都市东京、大阪方向发展，京都应该会持续以观光产业为主并摸索出其独自的经济成长模式。
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20160225 近畿地区住宅大楼大型再开发案提升市场关注度
随着2020年东京奥运开办在即，以东京都内临近赛事举办场地的湾岸地区为首的住宅大楼新建案价格，在这三年内已上涨约三成。鉴于房价受土地及建材价格提高影响而上涨，一般受薪阶级家庭已无法轻易出手，因此新建案整体推案量呈现紧缩。然而，各大不动产公司相继开发锁定富人或所得水准较高客群的超高层大楼或大型住宅大楼建案，也相继于推出首日旋即销售一空。业者倾向只在热销地段推出建案，而此一趋势不仅出现在东京，就连涵盖大都市大阪府的关西地区也不例外。
京都市建案销售聚焦稀有性
西日本最高价建案仍在销售当日售罄
即使有些住宅供应商对于少子高龄化衍生的影响，以及团块世代（二战后婴儿潮）孙执辈购屋意愿保有疑虑，但部分地区的销售成绩依然亮眼。不少在地不动产业者认为，「京都、神户或北摄等地区的建案销售表现佳。成功招揽大学设校的高槻市及茨木市也可望重现荣景」。
大型开发商的推案速度随着都更计划而加速。 GRAN FRONT OSAKA在2013年4月26日启用，日本第一高的商业大楼「阿倍野HARUKAS」在隔年正式营业，而去年11月则有在大阪万国博览会旧址兴建的大型商业设施EXPO･CITY开幕等盛事接连登场。在上述地区推动的超高层大楼及大型建案也带动住宅大楼的普及。由朝日新闻社出资兴建的「中之岛Festival Tower West」预计将在2017年春季完工。附带一提，GRAN FRONT OSAKA的商办进驻率已达九成。
关西地区的建案中，像是三菱地所Residence在京都御所及京都御苑等具日本代表性的观光胜地，推出预定在2017年3月完工的「The Park House京都鸭川御所东」建案（总户数85户、销售住户75户）正在兴建。此建案在去年12月6日第一期销售26户，因面向鸭川的稀有性深获好评，即使单户最高售价高达7亿4900万日圆，创下西日本房价纪录，仍在销售当日全数售罄。最普遍的价位是6400万日圆。调查公司MRC表示，这是自2004年以来，第一栋面向京都市鸭川河岸的住宅大楼预售建案。在第一期销售前，已有约350组客户前来参观样品屋，单户的购屋抽签倍率最高也来到5倍。观察有意购屋的客群属性，以50到59岁的人占最多数，高达四成，其中有两成是京都在地人，相较之下，东京居民却有三成，东京富人的购屋需求也是此建案的销售特征。
大阪市临近办公商圈的住宅建案仍显超值
坐拥高级住宅区的神户市建案也抢手
不只京都，大阪市等近畿主要城市的住宅大楼也吸引日本国内外富人客群前来探询。在大阪市及神户市等大城市市中心，也持续出现超高层大楼建案。尤其是大阪市，紧临职场的办公商圈附近之住宅大楼房价超值，客群也以年轻人为主，让人再次体认大阪市的强大生活居住机能。若观察近来住宅大楼每坪单价，会发现相对于京都市每坪单价300万日圆，大阪市每坪230万日圆的价位更显平易近人。
根据不动产经济研究所公布数据，显示近畿地区2015年整年已售出的住宅大楼有1万8930户，相较于2014年增加116户。大阪市区（成长14.6%）与兵库县内（36.1%）这两处均有增长。每户平均总价（3788万日圆，较前一年上涨3.9%）与平米单价（58.2万日圆，较前一年上涨10.2%）已连续三年上涨。其中，尤以单价涨幅大，也可看出建商因应地价与建设成本提升，又为了缓和总价上涨幅度，而努力减少单户面积之企图。
去年12月单月市场动态显示单户均价为4525万日圆，较前一年上涨16.9%。单价也上涨至66.2万日圆(16.5%)，而且已连涨6个月。后续将由大阪市等地物件扮演火车头角色，预估2016年的销售户数将比前一年增长5.7%，上看2万户。显见近畿地区主要城市，由透天住宅转居住宅大楼之趋势正逐步发展。
不动产调查公司东京KANTEI调查日本全国住宅大楼普及率，发现以个别行政区而言，在2015年是由东京都千代田区拔得头筹，其普及率为84.83%，而大阪中央区（68.53%，排名第四）、大阪市北区（56.10%，排名第六）、大阪市西区（55.31%，排名第七）、神户市中央区（54.28%，排名第八）这四个行政区皆在前十之列。对比2014年的成长率可知，大阪市天王区（46.65%，排名第十四）、大阪市西区与神户市中央区的成长幅度同样超过2个百分点。
以大阪「府」整体而言虽呈现人口外流倾向，但移居位于中心的大阪「市」之人数却在增加，因此，新的住宅大楼建案供应量亦随之攀升。大阪市之外受瞩目的地区还有吹田市与岛本町，这两区的大楼化比率已超过30%。此外，以北摄为首的通勤区，也有多个地点的大楼普及率已超过大阪府的平均值。兵库县内的芦屋市（43.48%）以及位居阪神之间坐拥热门住宅区的西宫市（26.65%）、宝塚市（27.62%）的大楼普及率也相对高。
可预期住宅大楼新建案地点将不再局限于传统的高级住宅区，也持续涵盖已打出品牌的全新热门地段。
由信义房屋转发及提供
20150813 海外买家抢购日本房产，东京中古屋价扬近一成
日本信义每周在台北举办房市说明会，一场约40多人，每月约100组客户会前往东京看屋，多数客户仍看准日圆跌至 22 年来的新低位，想在海外找一个安全的地方停泊资金。据日本不动产市调公司「东京KANTEI」调查，在新成屋房价上涨的推升下，东京都的中古屋房价也随之带动，东京有六成以上区域的中古屋价格高于新成屋。日本信义社长何伟宏指出，这个现象是来自海外的新兴买家所造成，初估每百户新成交的房产就有其中两成来自台湾及中国的买家，也打破过去大家认为在日本购屋会快速折旧的迷思。
新屋上涨带动中古屋房价 逾60%区域中古屋房价高于新成屋
暑假期间吸引不少欣赏日本花火季兼看屋的亲子看屋团，随着新学期的到来，也有部分家长前往看屋顺便帮子女置产。何伟宏表示，今年1至7月日本信义累积成交件数达332件，较去年同期增加三成，平均一天成交1.56件。根据东日本不动产流通机构(REINS)统计今年第二季的首都圈的中古屋成交件数达8,930件，较去年同期增加8.4%，成交价格亦较去年同期上升6.7%，因消费税调整所受的影响已不复见，若将范围缩小至东京都23区，第二季中古屋成交3,517件，较去年同期增加9.9%，中古大楼价格已连续12个月上涨。
日本政府推开发奖励 东京车站周边都更夯
日圆 2 年半来下跌了 41%，使得东京置产报酬率比在其他海外城市来的高，何伟宏指出，另一个关键是东京的城市面貌持续改变，有别于台北因土地取得困难而都更牛步，东京主要的都更计画多位于车站周边，范围涵盖六本木、涩谷、虎之门、品川、银座、丸之内、有乐町等地，不少土地属大型财团所有，加上政府推出投资奖励-提高新宿站、涩谷站或池袋站周边的民营企业之不动产取得税的扣除额，都更脚步加快许多。像是东京车站周边就有三井不动产及东京建物、三菱地所进行大规模高层大楼复合设施的再开发案，除已完工的复合商办「涩谷Hikarie」，位于东急电铁东横线旧址的都更案「涩谷站南街区」也已动工，同样是集结高级商办、饭店及餐厅卖场的复合式大楼，预计2018年营运，可望大幅带动周边商店街的活化，涩谷车站周边也将出现更多摩天大楼，深具发展潜力。
尽管有不少人质疑海外置产的风险，何伟宏认为，东京车站周边属商业金融区，涩谷则是流行文化发源地之一，犹如台北西门町，透过以娱乐结合商业活动的都更模式，让东京的未来更具想像空间。再者，日本房产普遍拥有优质的建筑品质及社区管理，产品选择也较一些新兴国家更为多元，具有较高保值性，投报率也有支撑，对于国人而言，东京仍是风险相对低且适合长期持有的最佳投资地之一。
由信义房屋转发及提供
20150527 日本首季GDP及不动产投资双成长，投资人信心增
这星期是综所税申报及房屋税缴纳的最后一周，五、六月份也正值缴纳日本不动产持有税费的时期，随着未来台湾房地合一新制上路，去日本置产需要负担哪些税金，值得有心赴日的海外投资人关注。尤其日本内阁公布Q1GDP较去年同期成长2.4%，连两季上扬，创近一年来最佳表现，包括个人消费增加、企业获利改善都是成长主因，根据「周刊东洋经济」最新报导，Q1日本的不动产投资金额高达1兆5,400万日圆，也较去年同期增加23%，且日圆汇率近日跌到近17年来的新低，不少人认为现在赴日置产正是时候。
2014年外资购买日本不动产总额超过1兆1,000亿日圆，创历史新高，更加吸引全球投资人聚焦日本房市，因东京具战略特区发展优势，也提升外资法人对饭店等大型复合设施的投资意愿。此外，新加坡、马来西亚及中国等政府设立的基金也开始将资金投入东京都心精华地段、具保值性的标的，中华邮政先前也传出有意锁定投资东京闹区商办物件，东京的房市投资热潮仍持续升温。
台日税制大不同 事前财务评估不可少
日本信义社长何伟宏表示，投资人赴海外置产除了预先做好资金配置规划，对于当地的法律规定也建议请教专业人士，毕竟每个国家地区的法律和税制都不同，且不动产交易金额庞大，税费成本的衡量更显重要。以东京买房为例，购入时的一次性税费约占成交价的2-3%，加上仲介服务手续费，另外还有每年需支付的固定税负，皆会直接影响到投资报酬率，是事前评估财务计画时需一并考量的投资成本。
日本不动产持有税费包括固定资产税、都市计划税是每年五六月时申报。日本的房屋持有税和台湾类似，台湾是以房屋现值为课税计算标准，日本则是以固定资产税评价额(类似公告地价)为计算税基，由于通知书只发送到日本国内的地址，因此须设立纳税管理人。日本信义也与税理士事务所合作，协助客户处理税务申报及缴纳等事项，客户即使身在台湾，也能轻松完成报税。
厘清日本税务法令规定 寻求当地专业咨询
何伟宏补充说，日本的综合所得税是于每年二至三月进行「确定申告」，客户若是日本包租公，就需将租金收入列入所得。此外，为抑制短期炒作，日本政府规定购屋后五年内即出售需缴交30%让渡所得税，持有五年以上则税率减半，类似台湾的奢侈税概念；至于资本利得的部分课税，则是将房屋出售金额扣除购屋时的价格、当时的仲介费用及特别扣除额后，才是「让渡所得金额」，计算基础与奢侈税并不相同。
何伟宏表示，除了交易及持有不动产时固定产生的税费，客户也很常问到有关日本消费税的问题。购买日本不动产，土地的部分不需要付消费税，只有建筑物本身需课征消费税，但自去年4月起，日本政府规定不动产买卖价格必须为含税价，因此现在售屋价格都已含8%消费税。至于一般个人转让自用住宅或第二栋房屋时并不会征收消费税。日本政府预计于2017年4月将消费税调涨至10%，届时将直接影响到仲介服务费、代书费、租赁管理费用等服务费用。
何伟宏指出，海外购屋的相关税务复杂，购屋前的咨询、税费试算十分重要，建议客户应向取得日本当地合格证照的仲介经纪询问，必要时请日本当地的税理士协助评估，详实了解法令规定及特定的优惠减免措施以进行节税规划，为海外置产做好更周全的准备。
由信义房屋转发及提供
20150423 东京首都圈连续19年人口入超，住房需求有增无减
安倍经济带来的日元贬值和股价走高的效应开始发酵，大量外资蜂拥而来，使得东京都等核心城市成为青年就业的首选。根据日本总务省前不久发布的2014年人口迁移报告显示，日本人口向东京周边集中的趋势进一步加强，东京首都圈移入人口突破10万大关，连续19年呈现入超，演变成人口集中涌入大城市，次级城市空屋率上升的现象。日本总务省今年2月公布的2013年住宅土地统计调查显示，目前东京的自有住宅率仅45.8％，意即有54.2％的民众有租屋需求。再加上安倍政府的汇率、利率双低政策及奥运题材发酵下，皆带动国内外资金流入不动产市场。据日本信义统计2015年第一季业绩成果，今年1至3月总计成交件数达158件，平均每天成交1.75件，较去年同期增加26%，总销金额达111亿日圆(约新台币29.2亿元)，较去年同期成长幅度高达70%，创下日本信义单季最高记录，显示国人前往日本置产的热潮更为白热化。
房屋自有率低、人口连续１９年入超 东京住屋需求升高
日本信义社长何伟宏表示，据日本官方发布的调查结果，东京圈包括东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县的人口净迁入较前一年增加12,884人，总数达10.9万人，短短5年就突破10万人大关，日本总务省解释为『人口正从全国范围流向经济正在复苏的首都圈』，东京圈人口已连续19年呈现入超，且这10.9万人当中，就有约10.3万是处于15岁至29岁的年轻族群，工作机会的增加带来了大量的就业人口，使得东京人口密度不断增大，进一步刺激了东京房市的发展。其中位于都心的千代田区、中央区及港区，有超过50%以上的迁入人口是自东京都的其他地区流入，人口迁徙情况呈现「全国人口往东京移动、东京都人口往都心移动」的趋势，对于住宅的需求也持续升高。
空置率低、住宅及商办价格持续上扬 东京不动产仍有看涨空间
何伟宏指出，近几年日本在汇率、利率双低政策及奥运题材发酵下，国内外大笔资金纷纷流入日本房市，市场大幅回温，在预期土地价格可能拉升下，人力、建筑成本的提高也带动房价随之上涨，包括东京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地价已连续两年上升。据不动产调查公司最新公布的资料，今年二月份东京都70 平方公尺(约21坪)的中古大楼平均价格为4,004万日圆(约新台币1,081万元)，月增率为1.3%，连续八个月上扬，是近六年以来的新高，然而东京都心的办公大楼闲置率仅5％，却创6年以来新低，在在显示东京不动产未来仍有看涨的趋势。
至于持续看好的潜力区，何伟宏认为，都心五区仍是投资热区，例如在羽田机场国际航班扩增、磁浮新干线计画推动之下，东京都的南部包括目黑、品川、大田等地未来将更加重要，是东京都极具发展潜力的投资热区。以日本信义在大田区的全新推案「STATION TWIN TOWERS糀谷」为例，步行至车站仅需1分钟，7分钟车程即可到达品川，至羽田也只要6分钟，地处东京玄关口的极佳位置，也是距离羽田站最近的车站前都更开发建案，并有一到三房多重格局选择，总价介于3,950万日圆至9,080万日圆(约新台币1,067万至2,452万元)之间，对客户而言是资金负担相对较轻且具未来性的购屋选择。
另外，不少人担心房屋若在待租阶段，是否会被日本政府加倍征收空屋税？何伟宏指出，日本政府将长期无人居住、缺乏维护、甚至可能倒塌或危害他人的建筑物定义为「特定空屋」，即台湾俗称的危楼或废弃屋，为维护居民的生活环境安全并降低这类空屋的数量，因此特别立法取消特定空屋的税费优惠，并非加倍征收空屋税，如果客户购买后作为第二屋或是招租中的空屋，并不在被取消课税优惠的范围。何伟宏强调，投资海外不动产有必要谨慎评估，根据日本信义深耕东京多年的观察，都心五区有许多中古屋房价已较新成屋阶段时高，房子会折旧，但房价并非就会下跌，购买前做好功课、找寻值得信赖的房产业者，深入研究当地市场，选择具有Location及建材设备的好物件，就能把投资风险降到最低。
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20150305 房地产业者会说「只要买得对，不怕跌！」
日圆暴跌，许多朋友流行买日本房地产，但日本房地产因人口减少、原本空屋率高，加上供过于求这三大要素，不仅人口稀疏化的地方城市，现在已经没价没市，连东京、大阪的房地产也将大崩盘，而且将在二○一九年前加速，连原本被视为高收入的房租也开始崩盘，这是日本房地产业界公开的秘密，最近各大媒体相继报导，已成日本社会公开的秘密：不动产（hudousan）不是资产而是「负动产」（也读hudousan）！
这种日本社会公开的秘密，专做日本房产的华人房地产业者当然不会不知道；这个冬天，有位在东京接待台湾房地采购贵妇团的业务人士，当着客人面前很老实地对我说：「我原本自己也想买一户，现在确信日本房地产买不得，已打消念头了！」贵妇们听了还是照买，理由很多，像「她在东京有房子，我也想要有！」「东京房子这么便宜，不买可惜！」
日本人早就不大买房产，现在东京房价是靠华人爆买在撑盘，因为东京房价和台北、香港、上海等地比起来相对低，而且认为日本房租有房价的四％、五％，不像华人都市只有一％、二％，单看房租或许是不错的投资，但现在空屋越来越多，许多华人买的房子，大多是日本人不会想住的，只好不断降价出租，但昂贵的装潢费、税金、管理费、修缮支出和折旧，让盼望房租收入却落空的人不少。
虽然东京热门地区还有买气，但这被认为是「刹那的需要」，瞬间会消失，泡沫成因是华人爆买、人手不足而造成营造费暴涨，加上对二○二○东京奥运、安倍超宽松政策的期待；现在住宅需求不断大减，关东地区待售中古屋超过五万栋，待租则超过一五○万栋，数字还不断上升，再加上今年三月完工大量新房子，实在太多太多了。
房地产业者会说「只要买得对，不怕跌！」但崩盘之时无完卵，届时脱手都难；日本、东京早已是超成熟的社会，不会因奥运就涨价，反而现在为了准备奥运人口集中东京，其后会大减，一六年起东京人口本身就会减少，到了一九年日本不仅人口大减，连户数也开始减少，住宅市场撑不下去。
此外，日本为了对付全国多达八二○万户的空屋，修法从二月起加课空屋税，高达六倍，大量抛售现在已开始，崩盘事实上开始了；此外，为了防止投机，日本税制是五年内转售获利要课三九％税金，五年以上则为二一％，因此这一两年投资的会在一九年前脱手，将加速暴跌，专家估测连华人投资客也会争相遁逃，若不早收手，届时就找不到其他华人当小老鼠了。
由今周刊转发及提供
20141127 日不动产投资公寓持续升温
【MyGoNews编辑部/综合报导】有学者曾指出安倍经济学不仅刺激了日本的货币经济还间接共振了日本房地产投资市场，引得不少外资企业来日进行投资。而2014年出台的第二季度日本的GDP按照年利率的计算降幅6.8％，提高消费税的这项举动让日本经济备受压力，同时日元在发生较大幅度贬值时，金融商品的价格会急速上升，房产投资变得更加划算，且对于房产增值确实有推升力。
【JOY LIFE株式会社】铃木社长表示，东京因为企业税下降，且商用不动产租金相对渐高，许多企业转往购买代替长租，尤其是韩国企业，最近一波波购置东京市中心大型物业。东京的办公室空置率正在逐步下滑，而商用租金总体成一个上升的趋势。根据市场消息，外国私募股权投资基金一直在收购日本的物业，而且日本上市的房地产投资信托基金也一直很活跃，主要的原因就是日本贷款的低利率2~3％。
MyGo.com房地产网络CEO林楠桂表示，台湾投资者进入日本住宅市场，选择出租易的小型物件，简单入门。东京的小型公寓收益率可达6％，而二线城市市中心的收益率可达到7％-8％，但建议以东京精华地段市中心为优，出租与转售都有非常好的表现。
搭配在日的台湾银行贷款，透过贷款操作杠杆可以让投资量体增大，【JOY LIFE株式会社】铃木社长建议购买3000万日币以上的物业，相对银行较易接受贷款。
20141011 东京办公楼超夯 交易量北市10倍大
【MyGoNews萧又安‧方暮晨/综合报导】近日金管会拟降银行海外分行房贷风险权数，换言之，鼓励银行承作海外房贷业务，不仅可增加海外分行业务量，甚至提升分行收益。台湾房屋全球财富中心首席分析师邱太煊指出，国内打房效应、投报率低，加上日圆重贬、东京房价比台北低，投资者忙卡位东京不动产。
然而，美国经济持续复苏、美元转强，全球资金回流美国的疑虑，导致日圆重挫，兑美元一度贬破109大关，创6年来新低。因此有媒体报导，日圆贬值25％，现在赴日买房可打75折！邱太煊解释说，这样逻辑不通，日圆虽贬值，但日本房价也在涨！已产生互抵效果，日股也有相同情况。
邱太煊接着说，2年前(2012.10)日圆兑新台币=2.66：1，2014年9月底日圆兑新台币=3.6：1，日圆兑新台币贬值约35.34％，但汇率贬35％，不代表房价可以打65折。
但日圆狂贬，也让海外投资者闻香而来，新加坡主权基金(GIC)斥资1700亿日元(新台币486亿元)，收购东京32楼丸之内大厦；中国民企上海复星集团也收购东京品川花旗银行大楼。海外基金、日本财团资觊觎资产便宜狂买办公楼。 2014年尤其明显，2014年1~8月东京商用不动产成交1800亿台币(未含丸之内大楼、花旗大楼交易)，同期台北商用不动产交易总金额新台币172.88亿元，东京商办交易量足足是台北市的10倍大。
看到日圆重贬，国人现在赴日本买房最担心「汇差损」，即使赚了房价价差(capital gain)，却赔了汇差(currency exchange loss)。邱太煊分析说，国人购买海外不动产，其目的大部分都不是自用角度，而是投资、理财规划、财务避险等功能。
邱太煊建议，若担心日圆还会续贬，投资者可向台湾的银行(一银、彰银、台银及兆丰商银等银行在东京设立分行)将新台币定存单质押借出等值日圆，去给付自备款或房贷，若未来日圆持续贬值，借来的日圆价值缩水，还款相对轻松，达到避险的效果。不过，万一未来日圆升值，同样没有办法享受到日圆升值的优惠。
假设美元长期看升、日圆长期看贬的趋势下，正确的操作方式，有美金帐户的投资者，可以利用美元定存单质借日圆来付购屋款，除了赚到资产增值、利差之外，汇率操作得宜，还可赚到可观汇差，达到三赚的效果。
20140906 日本房地产复苏，外资抢买东京大楼
【MyGoNews萧又安‧方暮晨/综合报导】2014年8月下旬，一项消息震撼日本不动产界。低迷多年的日本，开始出现巨额商办交易。新加坡主权基金(GIC)拟收购东京地铁站附近的太平洋世纪广场32楼丸之内大厦，交易总额1700亿日圆(新台币486亿元)，卖方为亚洲私募股权公司PAG旗下的Secered Capital公司，据传美商高盛集团也参与竞标，但是出价低于GIC而落败。该案也是2008金融海啸以来单一规模最大的房地产交易。
稍早三月法商保险公司安盛集团(AXA)买下东京中野中央公园旁办公大楼(Nakano Central Park)东栋3.9万平米(1.18万坪)，日本企业收购南栋大楼15万平米(4.55万坪)及住宅大楼1748平米(530坪)，交易总计530亿台币(1845亿日圆)。同月香港私募房产公司基汇资本(Gaw Capital Partners)也斥资9亿台币(3000万美元)收购大阪凯悦酒店(Hyatt Regency Osaka)。
值得注意的是，上半年总部位于东京千代田区大手町、日本第二大金融集团瑞穗银行以507.69亿(1782亿日元)买下总部高层办公楼「大手町塔」30％之所有权。另外，日本第二大百货集团高岛屋也斥资299亿台币(1050亿日圆)增加新宿店时代广场(Times Square)的持份，如今建物100％归高岛屋集团所有。
有趣的是，主权基金也开始觊觎日本不动产。亚塞拜然主权基金买下银座Tiffany大楼的交易即将拍板。另外，新加坡政府投资公司(GIC)拟出资1340亿日圆(383亿台币)向美国投资基金孤星基金(Lone Star Funds)购买东京目黑雅叙园(Meguro Gajoen)办公大楼，但土地交易复杂而作罢。
台湾房屋全球财富中心首席分析师邱太煊指出，日本房地产逐渐复苏，引起国际买家的注意，况且国际城市大型商用不动产开始有外资或本国大财团收购，就是房地产大涨的前兆。
邱太煊分析说，日本首相安倍晋三2012上台迄今日圆兑美元大幅贬值25％，日本不动产对外资而言，产生「资产便宜」的概念。过去十年，全球房地产大涨，惟独日本持续下跌，基期低加上申奥成功、赌场等利多题材，且安倍刻意制造通膨环境，不动产也会随着通膨上涨。因此未来五至十年日本房地产将独领风骚。
既然日本不动产看涨，但该如何投资？邱太煊表示，投资海外不动产心法，除了地段、地段，还是地段，投资日本就挑东京、大阪两大城市，东京以核心五区港区、涉谷区、新宿区、中央区、千代田区为首选；大阪则以中央区、西区、天王寺区、城东区为主。
20140214 投资日本不动产 看准时机 把握现在
【MyGoNews行销部/综合报导】国人投资海外不动产，两大获利评估条件：一为，不动产买卖价差涨幅空间；二为，租金投报率。在海外不动产的几个市场中，由于日本距离近、治安良好、法律完善…等优势，使其长期成为最受国人关注与青睐的海外投资市场之一。国人购买海外房地产不仅止于投资之用，更可以做为海外度假之用或者为留学居住之用。
日本一直是国人最关注的海外不动产投资市场，但长期以来最让投资人对日本房市欠缺信心的地方即是中古屋市场交易量低与房价涨幅空间有限。根据2014年1月21日东日本不动产流通机构(东日本REINS)发布的2013年东京都不动产流通市场相关数据显示，2013年东京都的中古公寓成交数量破2年来新高，光是2013年12月与2012年12月相比则成长22％。 2013年中古公寓的成交单价与总价破3年来新高，单价和2012年相比也成长了7.2％。因此从数据中读出，东京都的房市自2013年已开始呈现复苏，东京都中古公寓市场交易逐渐活络而且可以看出房价也开始走涨。
日本房市一向是租赁市场，投资日本房地产的租金投报率也就相当亮眼，「投资日本房地产的年租金投报率大约是6％~10％，这就是日本房地产深受投资人喜爱的原因。」拥有丰富经验的「株式会社joyLife」社长铃木侑纱如此表示。自设立以来「株式会社joyLife」专门带领台湾投资人购买日本房地产，并提供不动产一条龙服务，一直以「安心」为宗旨，希望透过服务让投资人们安心，代租代管更不需操心。除此之外，从日本官方统计得知，东京都的中古公寓单价为40.64万/m2(日圆)，出租行情为2,903/m2(日圆)，其中，又以港区的4,178/m2(日圆)、涉谷区的3,821/m2(日圆)、千代田区3,685/m2(日圆)，以及中央区的3,405/m2(日圆)最昂贵，可以看出投资日本房地产租金投报率相当可观。
由于地理之便，日本房地产长期以来是国人海外投资优先考虑市场，对投资人而言未来若要看屋此距离是相当近的。况且，日本无论是在治安方面，抑或是法律规范方面，对于选择日本市场都是加分的，投资日本房地产可以百分百拥有产权且登记于自己名下，对投资人而言是较有保障的。日本是亚洲经济强国，又是世界三大经济体之一，东京都是全球最大的都会圈，加上日本是文化发展悠久国家，无论能够在东京都的千代田区与日本天皇同一区域、还是在商业最繁荣的新宿区、亦或是与地标东京铁塔同一区的港区、或者是经济商业最密集的中央区，都是相当值得拥有房产的区域与地段。购买日本房地产，不仅是为了投资，也可做为到日本度假或者留学居住使用。
近年来，台湾房价持续飙涨，相对来说日本的房地产价格门槛较低，自2013年开始，由于日圆长期贬值以及安倍经济学带动的经济复苏，房地产交易开始变得更加热络，加上2014年4月日本开始将消费税从5％调至8％，再加上2020年即将举办的东京奥运，让日本房地产价格也开始跟着走涨，日本市场又再度成为备受国人重视的海外投资市场之一，投资日本房地产，看准时机就对了。
20140721 日本経済新闻
2014年１月到6月的不动产买卖的总金额 约2兆5000亿日圆、比去年同期增涨 6%、是自经融危机后最高买卖金额。因地价的上升、 利息降低、增加外资业者、金融业、建设公司的购买意愿、对都心部不动产的回复据极大的助力。
据MIZUHOU银行体系的都市未来总合研究所报告、
１月到6月的土地、建筑物的买卖金额合计约2兆4897亿日圆。
自2005年来已连续2年有创高更新纪录。外资企业更是大量购买日本房地产。
东京都中野区的大型复合式大楼「中野セントラルパーク」、法国有名保险公司大手笔的买下东栋的部分加上其他买家共卖出取得的金额是1845亿。新加坡政府也在大阪买下饭店投资。
这些都是规功于地价的上升及租金的上涨。 7月发表的路线价也明显的显示大都心景气的回复、租金的上涨、业绩的回复使各大不动产业者相继的部动产的投资计画。
